PREGUNTAS FRECUENTES

La Administración de EDIFICIOs es una actividad que requiere velar por el cumplimiento de aspectos administrativo-contables, técnicos, seguridad y laborales, todos esto enmarcado en un entorno jurídico ampliamente exigente.
Por lo tanto, se hace aconsejable que ciertas comunidades se dejen asesorar por personas con experiencias y conocimientos suficientes en dichas materias, con el objeto de resolver ciertas dudas o conflictos que puedan existir en dichas comunidades.
Información
El comité de Administración, es el órgano que representara a la asamblea en todas sus facultades (excepto sesiones extraordinarias). El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad, autorizar el corte de luz a morosos, aprobar los presupuestos estimativos de gastos comunes, acordar el lugar de depósito del fondo de reserva, determinar el lugar de las asambleas extraordinarias y su respectiva convocatoria, llevar a cabo los acuerdos de asamblea, firmar los libros de actas, abrir y actuar en cuenta corriente o de ahorro de la comunidad, solicitar rendiciones de cuenta al administrador, elaborar el plan de emergencias y evacuación, configurar el titulo ejecutivo para el cobro de los gastos comunes, denunciar al juzgado de policía local las infracciones establecidas en el artículo 32 de la ley de copropiedad.

Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.
El concepto de propietario se deriva del derecho exclusivo que tiene una persona sobre un bien, por ejemplo un bien inmueble (departamento, casa, etc). Por otra parte, al existir bienes comunes existen derechos compartidos sobre los mismos, de allí entonces que hablamos de copropietarios.

En resumen, una de las características más importantes del concepto de copropiedad inmobiliaria es que los propietarios son a su vez copropietarios de los bienes de dominio común.
Utilice trabas y cadenas para resguardar el acceso a los estacionamientos de visitas y/o complemente esta acción con un adecuado control, por parte de los conserjes o quien corresponda, de las personas que ocupen dichos estacionamientos.

Asimismo mantenga un directorio actualizado de patentes de las personas que habitan en su comunidad con el objeto de individualizar a los responsables de dichas imprudencias y asi evitar que vuelva a suceder.

Si en su comunidad existiese un abuso constante en el mal de los estacionamientos de visitas, podría aplicar multas a los copropietarios, siempre cuando estén estipuladas en el reglamento de copropiedad de su comunidad; en caso contrario, los vecinos tendrían que modificar el reglamento de copropiedad en una asamblea extraordinaria.

Recuerde que la ley de copropiedad, define los estacionamientos de visitas como bienes de uso común y por tanto no pueden servir para uso exclusivo de un copropietario, ni pueden ser objeto de gravamen, enajenación ni arrendamiento alguno.
Cuando usted tiene problemas en su condominio con filtraciones de agua, lo primero que debe determinar es si el origen de la filtración esta en tuberías o cañerías que forman parte de los bienes comunes o no, ya que en base a esto se determinara en quien recae la responsabilidad de solucionar dicho problema.

Por ejemplo, si la filtración se origina en una cañería anterior al medidor corresponde a bienes de dominio común y por tanto el administrador del condominio deberá solucionar dicho asunto a la brevedad. En caso de no existir administrador, notifique al presidente del comité de dicha filtración y exija su solución. Puede recurrir al Juzgado de Policía Local, en caso de no encontrar una respuesta satisfactoria.

Cabe considerar lo planteado en el artículo 6 del decreto N° 46 sobre la Copropiedad Inmobiliaria, el cual señala lo siguiente: “Serán de cargo del respectivo propietario las reparaciones y la mantención de la unidad de su dominio, de sus muros, vigas y de los muros exteriores que no sean estructurales, en la parte que dan al interior de su unidad, pisos, ventanas, puertas y demás bienes que son exclusivos de su respectiva propiedad, como también de las instalaciones respectivas de luz eléctrica, agua, gas, alcantarillado y ventilación, en lo que quede dentro de su unidad, a partir de los empalmes de entrada a la unidad y hasta la salida de la misma. El reglamento de copropiedad podrá establecer que ciertas reparaciones y mantenciones no serán de cargo exclusivo de los copropietarios, tales como las que deriven de la sustitución de instalaciones generales del condominio o sean consecuencia de desperfectos de la red central de ellas.

Si usted vive en una comunidad donde se emiten ruidos y que se rija por la ley de copropiedad inmobiliaria, consulte en el reglamento de copropietarios que se señala y según sea el caso solicite que se cursen las multas establecidas, a través del administrador del condominio o en su defecto al comité de administración.

También puede dirigirse a Carabineros, a la municipalidad respectiva o al Juzgado de Policía Local.

En el caso de ser emisiones de ruido en la vía publica, diríjase o llame a la municipalidad respectiva, los cuales actuaran de acuerdo a su ordenanza municipal o también puede llamar a carabineros.

Las multas pueden llegar a las 5 UTM (183.500 pesos aprox.)

Si en un condominio existe omisión en el reglamento de copropiedad sobre los ruidos molestos, los copropietarios se pueden organizar para modificar el reglamento de copropiedad, agregando dicha norma convocando a una asamblea extraordinaria.
Si usted vive en una comunidad acogida a la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria debe comprobar si el reglamento de copropietarios autoriza tener mascotas.

En el caso de verse afectado ya sea por suciedad, ruidos o agresividad de alguna mascota, diríjase al Juzgado de Policía Local para encontrar una solución o derechamente solicite a la administracion del condominio la aplicacion de un multa.
El origen de llamar a una asamblea ordinaria o extraordinaria se deriva de los contenidos que de ella se trataran, a continuación se define cada una de ellas.

Asambleas Ordinarias. Serán celebradas a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias.

Asambleas Extraordinarias. tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.

El administrador de condominios es el representante legal de la comunidad al cual representa, donde su rol fundamental sera cumplir las funciones establecidas en el reglamento de copropiedad y específicamente las que le entregue la asamblea. Dentro de sus funciones estará: cuidar los bienes de dominio común, efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas, citar a reunión de asamblea, mantener actualizado el archivo de documentos del condominio, cobrar y recaudar los gastos comunes, entre otras funciones.

Una de las obligaciones más importantes en la administración de condominios es la rendición de cuentas por parte del administrador, estas deben ser efectuadas al menos durante los últimos doce meses en una asamblea ordinaria.

Además pueden ser requeridas en los plazos y formas estipulados en el reglamento de copropiedad o en el acta de asamblea que se le designo y, además, puede ser solicitada por la asamblea de copropietarios o el comité de administración y al termino de su gestión.

El Juez de Policía Local, puede obligar al administrador a efectuar una rendición de cuentas.

Si, están obligados. Según el articulo 20, de la Ley de Copropiedad: “Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad…”

Sin embargo, dado que el legislador no señala que la inasistencia debiera ser sancionada, no correspondería aplicar una multa en caso de inasistencia a menos que el reglamento de copropiedad señale dicha multa.

Al pagar los gastos comunes muchas veces los comuneros emiten cheques que no poseen fondos, en este caso el banco protesta dicho cheque informando al boletín de informaciones comerciales ( cámara de comercio de Santiago) y levanta un acta de protesto.

Luego la comunidad debe comunicarle al deudor que su cheque no posee fondos de tal forma de aclarar su solución y exigir el pago ya que de lo contrario se expone ser multado por la comunidad aplicándole el interés máximo convencional para operaciones no reajustables menores a 90 dias, en su próximo recibo de gastos comunes.

Si el deudor acumulase 3 cuotas impagas, el administrador deberá cortar el suministro de luz a la vivienda, previa autorización al comité de administración. Recuerde que el gasto común se encuentra pagado cuando la totalidad de dicho monto ha sido cancelado.
El comité de administración dentro de sus facultades comprende la designación del Administrador, sin embargo la asamblea de copropietarios puede dejar sin efecto dicha designación. Sin embargo, cabe destacar que el reglamento de copropiedad puede estipular el administrador del condominio con el objeto de dar tiempo para que se vendan las unidades necesarias y posteriormente designar al administrador en la primera asamblea.

Además se contempla en el artículo 24 de la ley de copropiedad: “mientras se proceda al nombramiento del comité de administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por si solo los actos urgentes de administración y conservación”.

Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquel, formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes.

Es el porcentaje de contribución que posee una unidad en la comunidad como un todo.

Dicho porcentaje de prorrateo lo designa el arquitecto de la obra y en general sirve para distribuir los gastos comunes para cada unidad.

Las alícuotas estarán estipuladas como un anexo del reglamento de copropietarios.

La ley de Condominios establece claramente en su artículo 23 que todo condominio debe mantener una cuenta corriente o de ahorro.

En tal sentido, para abrir dicha cuenta es necesario tener inicio de actividades, R.U.T y escritura pública en donde conste la designación del administrador y el comité de administración.
Entregamos un servicio altamente profesional y fuertemente personalizado, caracterizado por su irrestricto apego a la normativa legal vigente
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